新政元年　郑州楼市走向何方？

来源：凤凰房产发布时间：2017-03-23 18:06:13

新政元年　郑州楼市走向何方？

3月5日，总理在政府工作报告中提出，目前三四线城市房地产库存仍然较多，要支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性，落实地方政府主体责任，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，加强房地产市场分类调控。对于房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地，规范开发、销售、中介等行为。

今年全国两会要求楼市“稳”字当头已无悬念。“从严调控”、强化“预期管理”已成为决策层为房地产市场定下的主基调。在此基础上，房地产信贷、资金、购买资格、供需调整，新一年楼市发展的关键要素如何变化？今年的金融市场管控趋紧，会对房地产市场产生哪些影响？如何判断今年的楼市整体形势？房地产企业会如何根据今年的市场变化做哪些战略调整？根据我省情况，2017年房地产市场走势如何？针对这些大家关注的问题，本报面对面采访业界具有代表性的开发企业领头人，且听业界风云人物纵观大势，深度解读。

保利地产河南区域总经理　陆戎

前期房价暴涨的一二线城市将回归平稳，销售量会有所放缓。

核心之所以提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，其实核心还是维护房价稳定，不出现大起大落的情况。

从去年下半年开始，证监会、银监会、央行等部门对房地产企业的融资政策不断收紧，中小房企的融资压力已逐渐显现，金融市场的管控，在一定程度上可能促进房企间的“优胜劣汰”，行业集中度在今年会有明显的提高。

房地产资金来源主要是两个：一个是金融机构的融资；一个是销售回款。因此，在融资受限的条件下，房地产开发企业会更多地倚重销售回款，不排除个别房企因为资金压力在销售策略上进行调整，进而影响房价的松动。

郑州目前处于城市化进程中，外来务工人员、新就业大学生等新市民是购房和租房的主力，购房及租赁需求的旺盛趋势不改。在这样的规模需求之下，稳定房价的关键在供应端。

加大土地供应，加快供地节奏，不断满足日益扩大的居住需求，才能稳定房价。房价稳定，租金也随之稳定。再辅以保障房、人才租赁补助、发展长租公寓、“*”等其他政策的配合，方可更好地促进城市发展。

2016年12月，核心经济工作会议提出“抑制房地产泡沫，同时防止出现大起大落”，今年全国两会政府工作报告，再次强调“加强房地产市场分类调控”。不论是信贷政策还是房地产政策，都较去年有明显收紧，因此，今年全国楼市房价涨幅会有所回落，回归理性。

分城市能级来看，前期房价暴涨的一二线城市将回归平稳，销售量会有所放缓。城市群周边的三四线城市的销售量维持平稳，受需求外溢，房价或有升温，但不会大幅上涨。

电建地产河南区域总经理周全

房地产市场马太效应更加明显，大者恒大，强者恒强。

中国房地产市场发展至今，备受全国上下关注，从中国房地产行业发展历史来看，很多调控政策例如商品住宅限购等，短期内确实起到一定影响甚至达到相当程度的影响，但并无法改变房地产市场的客观长期规律。

例如，郑州自2011年开始到今天，限购、限贷政策进行了两轮，每一轮政策的影响周期大概在10个月左右，虽然在实施后对房价上涨起到了一定抑制作用，但现在来看，并没有改变郑州房价上涨的长期趋势。本轮调控可以称为“史上*严厉的政策”，而且还在不断加码，鉴于目前房地产市场发展态势及各种经济、政治环境的影响，预计本轮调控政策的影响周期会延长，房地产信贷政策收紧趋势已较为明显，全国房地产市场的整体景气水平将处于阶段性回落通道中，特别是前期房价上涨过快的二线城市甚至包括核心城市圈内的热点三线城市，随着核心要求增加土地供应政策的落实，存销比将稳步攀升至合理水平，因短期供应短缺导致的房价大幅溢价现象也将逐渐消失。

随着地产行业愈发成熟、各城市发展的分化，以及地产企业包括合作商和服务商的日渐分化，马太效应更加明显，大者恒大，强着恒强。客户想购买的不仅仅是钢筋水泥的房子，而是一个有着良好品位的生活空间。品质，包括产品品质和服务品质，是电建地产一直以来追求的目标，也是我们十多年来得以在市场站稳脚跟的核心竞争力。未来，我们将以“四海为家、海纳百川”的开放胸怀，寻求更多的合作机会，在全国范围内与产业链条上的专业服务商在更多领域开展更为广泛与密切的合作，在平等、尊重、阳光、规范的理念下，一起合作共赢、共同成长。

中建地产郑州航空港总经理峰

把投机变成投资，大力发展房屋租赁市场。

2017年市场还是比较平稳，但是政策对房企压力比较大。今年整个形势，大房企能够抵抗风险，小房企面临优胜劣汰的局面。但是整个房地产市场冷清的局面不可能出现，毕竟市场有需求。

关于外地*限购，其实房地产企业或多或少都有心理准备，市场也有很多应对方法，但是对市场影响肯定是有的。

房子是用来住的，不是用来炒的，这句话很有道理，也表明了核心的决心。对于现在的市场，个人认为应该把投机变成投资，大力发展房屋租赁市场，这样既解决了居住问题，也让投资者得到收益，从而让市场健康、有序地发展，而不是一味地去控制，毕竟堵不如疏。

全国两会的召开是房地产市场的新风向标，从整体政策走向来看，房地产调控的方向依然趋稳。关于房产税的问题，如果征收房产税，有一个问题要解决：产权到期之后怎么办？两会期间总理只是提出来这个问题，但是并没有落实到法律层面。实际上，房地产税作为一个重要因素确实可能会影响房价，但不会成为影响房价走势的决定性因素。房价整体走势还需综合人口、土地、区域、环境等因素进行分析。

作为国家核心城市之一，郑州凭借强劲的资源优势、人才活力依旧保持着较快的发展水平，房价还是有一个向上涨的趋势。作为品牌房地产企业，中建还是要踏踏实实做好品质，当一个企业注重作品品质，并担当更多社会责任的时候，也就意味着企业在发展的过程中已经塑造和展现了有益于百姓、有益于社会发展的良好形象。取得社会公信，企业才能被市场青睐，具有更强的竞争力。

康桥地产执行总裁朱荣梅

房地产企业应调整优化产业结构，带动企业升级。

房地产行业的健康有序，对国民经济发展和人民生活水平的提高至关重要。核心及地方出台了一系列政策，这对规范房地产市场和行业结构调整具有重要意义，有利于房地产在良性、健康、持续、稳定的轨道上发展。同时，这些政策也将促使房地产企业向精细、精益化方向转变，回到产品和服务的本质上来，以切实提高人们的生活质量。

在新的时代背景下，当前的房地产市场出现了结构性的变化，首先就是消费结构的升级。随着人们经济收入不断增长，现在的消费者更愿意在教育、娱乐、阅读、运动、休闲等方面投入，对生活品质和产品内涵更为关注。房地产企业为了适应消费者需求结构的变化，需要在产品细分、产品功能、服务升级、客户体验、个性化定制等方面下功夫，以调整优化产业结构带动企业升级，实现长远持续发展。

不忘初心，方得始终，产品和服务就是康桥的“初心”。在消费结构升级的影响下，康桥地产紧紧围绕客户需求，进行产品细分，丰富产品线，开发全生命周期住宅，以满足不同年龄层次、不同喜好和消费习惯的客户需要。

作为房地产开发企业，康桥深耕郑州15年，不管外部环境怎么变化，康桥将一心练好内功，以客户需求为导向，认认真真做产品，踏踏实实做服务，将企业发展融入城市建设的步伐当中，助力社会进步和城市文明发展。

美盛地产集团总裁高重恒

国家支持郑州建设国家核心城市，未来发展空间很大。

2017年全国两会透露出来的信息，都是稳定房地产市场，并没有要压抑房地产。只是要控制房地产过热，以及要去除房地产过大的资金杠杆，降低金融风险。这都是为了房地产市场健康发展。好房子不愁卖，品质将是市场竞争的重要砝码。开发市场系统要转换各种模式或角色，这是做房地产创新*基本的要素之一。房子是一个升级换代的过程，未来发展将会是定制化。

而2017年纵观楼市将是稳健伴随调控微跌的走势。比较看好地市的市场，未来两年地市市场利好。限购政策之下，公寓将有很大市场。在中国供给侧结构性改革的时代背景下，美盛地产集团基于对互联网时代下的生活方式与客户核心需求的深入洞察，主动拥抱互联网、拥抱时代变革，打造房地产教育的全新地产品牌，开启郑州房地产市场又一次创造性重大变革。

郑州市写字楼的发展经历了三大阶段，第1阶段在1997年—1998年期间，以未来大厦、裕达国贸的开发为标志，那个时候高端写字楼刚刚出现，数量较少；第2个阶段就是郑东新区CBD的开发，是一个相对集中、大量供应写字楼的阶段；第三个阶段就是后CBD时代的到来，也就是随着CBD的开发后，郑东新区其他区域的开发。中原经济区的建设，离不开三大方面的力量，国际力量如世界500强企业、国内500强企业的力量和本省优秀的企业，均需要有好的办公平台的支撑。从河南省的经济总量以及郑州市在河南省的首位度来看，郑州目前写字楼的发展还远远不够。随着郑东新区写字楼后CBD时代的到来，写字楼的发展正在朝着高水平、高标准的方向前进，未来前景相信将会越来越好。

对于国家支持郑州建设国家核心城市，未来发展空间很大。城市的发展靠产业，产业的发展靠城市的前期定位。

公司战略步入稳定增长期，省内增加郑州、许昌、南阳等多个项目。全面实施向管理要效益方针，抓成本、拼目标，并通过拓展物业公司、商业综合体、酒店、教育文化等产业，加强队伍建设和企业文化建设，进一步提升品牌，确保公司实现可持续稳健发展。

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新政元年 郑州楼市走向何方？

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