中铁建高价拿地面临“地皇陷阱” 高价地普遍难开盘

来源：吉屋网发布时间：2018-01-23 14:20:32

　　1月8日，中国铁建房地产集团有限公司以9.82亿元获得姑苏区“苏地2017-WG-47号”地块。据测算，该地块4.3万元/平方米的单价刷新了苏州较高楼面价记录，成为新的单价地皇。

　　资料显示，该地块周边二手房项目当前均价约为3.4万元/平方米，中铁建此次拿地价格再现了“面粉贵过面包”的现象。

　　业内分析认为，在地方调控政策持续，限价令难以松动的局面下，当前土地市场的地皇项目普遍面临“入市难、*难”的窘境。尤其是，近两年在土地市场激进拿地的企业将面临“高价地陷阱”。

　　中铁建溢价率43.9%夺苏州地皇

　　1月8日，苏州开启2018年名列前茅场土地拍卖。根据出让公告信息，编号为“苏地2017-WG-47号”的姑苏区北园路南、档案馆的地块，出让面积为37909平方米，容积率0.6，建筑面积约22745.46平方米，起始总价6.82亿元。

　　业内人士测算，该地块起拍楼面价达30000元/平方米，为当日拍卖土地起拍楼面价较高，较高楼面限价也达45000元/平方米。

　　据悉，包括中铁建、葛洲坝、绿城和九龙仓等在内的十几家房企参与“苏地2017-WG-47号”竞拍。*终，中铁建以总价98185万元竞得，成交楼面价43167元/平方米，溢价率43.9%。

　　值得一提的是，该地块43167元/平方米的楼面价刷新苏州市住宅地块单价纪录，比上一宗苏州单价地皇“仁恒苏地2016-WG-46号姑苏核心地块”(楼面价38745元/平方米)高出近5000元。此外，较2017年全市较高成交楼面价高出1.45万元/平方米(约50%)。即便是对比土地市场较热的2016年，该成交单价同样高出约4000元/平方米。

　　资料显示，2017年苏州房地产市场总体平稳有序，单价地皇和总价地皇基本绝迹。据统计，2017年全年苏州土地市场较高成交楼面价为28861元/平方米，而2016年的苏州市土地较高单价为成交价38745元/平方米的“仁恒苏州地皇”。

　　高价地普遍难开盘

　　值得一提的是，这并不是中铁建名列前茅次在苏州高价拿地。2016年12月20日，位于苏州工业园区万寿街北、启月街西的“苏园土挂(2016)04号地块”由中铁房地产集团华东有限公司竞得，终成交价766667万元，楼面价27757元/平方米，溢价率53%。

　　2017年12底，中国指数研究院针对2016-2017年苏州市区所有土拍宅地统计分析显示，2016年苏州市区土拍宅地共75宗，其中已入市地块49宗，占比65%;尚未开售地块26宗，占比35%。同时，未开售地块出让时间大多数都在2016年9月后。

　　从26个未开售地块来看，楼面价38745元/平方米的“仁恒苏地2016-WG-46号姑苏核心地块”、28964元/平方米“中铁苏地2016-WG-53号吴中木渎地块”，同样都是“楼面价位于区域板块高位的地块”。

　　中指院一位相关负责人分析指出，这些地块成交楼面价与周边竞品项目成交均价差距不大，甚至“面粉贵于面包”，在楼市调控收紧环境下，盈利空间有限。

　　该负责人进一步指出，“针对苏州市场，成交楼面价20000元/平方米以上地块，高价地定价与成交楼面价比值仅为1.3~1.6倍区间，盈利空间着实有限，同时在整体楼市调控趋紧的背景下，高价地项目普遍难以开盘。”

中铁建高价拿地面临“地皇陷阱” 高价地普遍难开盘

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