商品房总量达近年低点，城市供比加大

来源：吉屋网发布时间：2018-04-21 14:58:19

　4月17-19日，上海又有三个新盘入市，共推出1792套房源。总体来看，上海有超过20个楼盘相继拿到预售证，将在4月中下旬开启密集的摇号开盘。

　　预售审批加速，房企也逐渐适应限价要求。当前上海改善型产品入市增多，近期开盘去化率均在90%以上。但综合全国来看，各地供应与去化节奏呈分化趋势。

　　不过同策研究院领头分析师张宏伟指出，目前一线城市和强二线城市商品住宅获得预售许可证的库存*量并不多。截至3月底，京沪穗深存量分别为624万平方米、454万平方米、727万平方米、265万平方米，二线城市中杭州、南京、苏州、武汉、成都、西安等*量大多低于500万平方米。

　　需要指出的是，由于各地限价和开发商推盘节奏调整，还有大量具备预售条件，但还未拿到预售许可证的存量楼盘，现在基本已是现房或准现房。按照同策研究院测算的近6个月商品住宅去化速度来看，各地库存减少的另一面，是去化速度不尽相同。比如北京的可售房源库存去化周期约在18个月，上海去化周期是12个月，广州、深圳均约11个月。

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　　据同策研究院统计，1-3月14个一线城市及核心二线城市中，一线城市以广州商品房供应量较大，为148.23万平方米；核心二线城市中重庆较大，批准上市面积754.57万平方米。去化较高的一二线城市对应也是广州与重庆。供求比而言，除了北京、重庆供应大于去化面积，其余12个城市均出现供不应求。

　　易居研究院智库*研究总监严跃进指出，从当前调控政策来说，大城市得益于房地产推盘节奏加快，实际上后续资金回流压力不会太大，但有一点是肯定的，即房企主动降价心态在加剧。“毕竟不卖楼就没有业绩增长机会了”。

　　比如4月前两周，上海均有近9万平方米的新房上市量，其中多个项目申请时间都已长达一年，蓄客时间较长，去化也很明显。然而，据同策研究院统计，上海的供应和去化水平仍然下跌。以4月9-15日这一周数据为例，上海一手房预售供应量9.79万平方米，环比下跌5%；成交量9.79 万平方米,环比下跌5%；成交均价47383/平方米，环比下跌7%。

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　　房企刚公布的一季度销售业绩也可验证城市分化。碧桂园以1879.7亿元的合同销售额成为销售魁首；恒大、万科则以1618.7亿元和1542.6亿元分列第2、三位。其中，碧桂园3月单月合同销售额达641.3亿元，分别较恒大、万科的单月销售额多出百亿元。克而瑞研究*指出，这源于碧桂园在三四线城市布局项目较多，相比一二线城市，三四线城市销售受限较少。

　　严跃进分析道，目前已经进入县城去库存阶段，所以碧桂园类房企抓住“县城去库存”红利，而强调在类似三四五线城市*，此类企业也认为这些市场可能还没饱和。

　　严跃进认为，三四五线城市购房政策相对宽松，加之棚改政策释放红利、城市居民收入水平在提高，因此仍有较好的市场发展机会。

　　绿城就是一个典型案例，据披露，2018年至今，其在公开土地市场已斩获6宗土地，总地价93亿元。仅4月上半月绿城在江浙区域便斥资40亿拿下三宗地块，分别位于德清、舟山、常熟等三四线城市。

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