您的位置: 开封买房 >开封楼市 >搬出“老破小”,谁是承接老开封原住居民*的区域

搬出“老破小”,谁是承接老开封原住居民*的区域

来源:吉屋网   发布时间:2018-09-20 11:32:58

Part1:“老破小”的困境与自救

为什么要搬出“老破小”?

开封的“老破小”

因为如今开封的“老破小”,面临“人口老龄化”和“房屋老龄化”双重现状。即房屋使用年限多数已有10年-20年的房龄,停车位少停车难,物业服务需改进,居住者超过或接近花甲之年的比例逐年提升。年龄的增长,也使得现有居住的多层没有电梯带来的生活不便愈发凸显。

为了改变这一局面,是一场关于老旧小区的改造提升计划也提上日程。这项计划是河南省住房和城乡建设厅出台的《关于开展老旧小区改造摸底调查及试点工作的通知》。其中,各省辖市要按照《2018年全省城市建设管理工作要点》的任务要求,选择2个~3个符合老旧小区改造范围的小区,通过实施供水、供电、供气、供热、弱电、道路等改造提升项目,重点解决群众的用水、用电、用气等问题。特别提到的是,有条件的小区可以同步考虑增加电梯、建设停车设施等。

然而在实际执行中,这场增加电梯的举措在各方利益下很难得到均衡。高楼层客户和低楼层客户意见难以统一,已然为这项政策的推进带来不小的阻力。

Part2:“老破小”的分布现状

房产增值角度上来讲,尤其是开封这座城市,老破小的增值潜力有限。以翠园为例,90年代入手4楼70㎡的房源,总价约2万元/套,2015年销售价格22万元/套,折合3000元/㎡。而对于老破小的另一个限制是:就是房龄的年限。当房龄超过20年,由于其不能贷款,交易价值也会更加降低。

对于开封来讲,接近或超过20年房龄的“老破小”主要分布在古城区,东区。其中由于是东区是老工业区,人口密度大,人口老龄化现象已不容忽视。而区域房地产开发近些年的缺失,也迫使东区老龄人口开始考虑迁移。

居住品质和购买性价比是其考虑的首选因素。你很难去改观老人们对于区域的印象,老开封的生活版图从来都是以鼓楼为市中心。即使是在城市西进的前提下,尽管心理上认同这一趋势,但言谈之下东区的生活便利依然是他们为之骄傲的事情。

对于古城区来说,更是如此。对于开封人来说,历史沉淀是开封古城的价值,也是老开封的骄傲。随着开封新区的建设与发展,居住在城中心“老破小”的年轻人已然搬出这个区域,他们对于房产的认知,并不与他们长辈一致。对于房子的增值,本质上跟人口与经济发达程度有关。老破小的优势是配套完善,劣势是也是因为配套完善。配套完善意味着改善空间非常小,除非整个城市房价的拉升,否则老破小几乎没有多少增值的空间,尤其是在开封。

开封对于古城的定位非常明晰,文旅+高端住宅是趋势。城市双修的驱动,也将加快这一趋势的呈现。自2010年以来,结合新区建设,古城内人口已从原有的27万人,逐步疏解至22万人。未来人数还会进一步减少,这其中除了人口的迁移,也包含了区域内老龄化人口比例逐步增高。

Part3:“老破小”的选择:选择西或北,或留在古城

高房价倒逼“老破小”直接改善

“老破小”寻求居住改善手段莫过于:

1、迁出古城区,在现有同等居住条件上寻求改善,年轻人由于其年轻选择范围较大,老年人由于年龄逐步增大,和居住多年的多层情节,留给其选择范围的相对较小。从在售项目来看,西区洋房项目有绿城桃李春风海马公馆、郑开橄榄城等,其在售均价均已超过1.4万元/㎡。北区洋房在售项目目前有康桥九溪郡,认筹在即,工程已具备取得预售证资格。

2、留在古城区,高净值客群可等待如蓝城艮岳,盛润双龙相府,建业泰和府等高端项目的问世,而由于古城区地块的极度稀缺,这些项目的预期价格或将超过2万元/㎡。

Part4:高房价倒逼“老破小”直接改善

对于开封来讲,多年来大多数刚需或者刚改客户的首次置业都趋向于高层产品。而在当下西区高层普遍均价10500元/㎡(精装),洋房标准层13000元/㎡(毛坯),北区高层普遍均价7800-8200元/㎡(毛坯),北区高低配项目洋房均价9500元/㎡的现状下,购房成本的普遍增高,也将会使更多人开始考虑适老化住房需求。

即,对于年轻人来说,购置房源的时候除了要考虑小两口或者一家三口生活的基础上,父母老龄化的需求也会慢慢的成为购房考虑的条件之一。至少,购买的房子,要考虑应对未来父母老龄之后面对的生活困境。而当你有足够的条件,能选多层洋房,不选高层,你一定是会认同的。

Part5:“老破小”的改善区域,向西还是向北

一个现状是,从开发商的角度来说,拿地趋向于西区和北区。随着地价的逐步提升,市场上的主流产品更多将以高低配的形式出现,即多层搭配高层。纯粹多层项目,会成为市场的稀缺品,尤其是在现有在售项目的低地价红利结束以后。

另一个现状是,从开封城市区域上来说,北区,由于其和东区,古城区和西区的相连,加上北区因黄河的存在,黄河黑岗口、柳园口地表水饮用水水源地是我市*主要的水源地,供水量达到了全市生活用水量的90%。所以在能查到的开封城市规划里,对于北区都是简称为北控。即对开封古城北侧实施建设总量控制,保护沿黄河南岸的湿地及水源地,重点发展教育、科技创新、文化创意产业。在这种条件下,宜居北区与生态北区是其*的价值。这也是为何在西区之后,北区可以成为开封楼市置业的热点区域之一。

我们越来越恨城市,也越来越不离开城市。对于老开封来说,慢生活才是他们的需求。慢,才是开封的真正价值。这座城市的房价越来越高,工资并没有大幅上涨。对于当下的很多开封人,洋房可能是更多人所能承受的终极置业产品。

Part6:与其说搬出“老破小”,不如说“老破小”无力适应老龄化

爸妈老了,可否想过让他们搬出没有电梯的老破小?

他们的年龄越来越大,生活的不便,也让他们搬迁的欲望愈演愈烈。尽管他们对于老邻居更有感情,尽管他们对于居住地更有情节,但在老龄化来临的时候,他们亦会变得无能为力。毕竟没有电梯,对于他们来说,上下楼的台阶一步不会少。

当你手里至少有1套房的时候,如果又是居住在“老破小”的老开封,能打动他们的住宅可谓少之又少。因为,他们置业会有以下几个需求:

1、多层是首选。高层供水二次加压和电梯停电,是住惯多层的他们无法理解的事情;

2、性价比是首选。在多层房源的前提下,还要兼具性价比,对于开发商来讲,这是道难题。

康桥九溪郡鸟瞰图

康桥九溪郡鸟瞰图:复兴大道,难得纯洋房

但这道难题,并不是没有答案。

从目前来看,生态,纯粹,兼容老龄化需求,且具备性价比,在目前开封的在售项目里,具备这一条件的有康桥九溪郡。项目位于复兴大道中段,首期纯洋房组团,占地125亩,建筑面积约116㎡-163㎡,24栋5-7层纯洋房,配备自建幼儿园及商业。目前项目工程节点已具备取得预售证资格,认筹在即。

除此之外,康桥有两大法宝,也是当下开封市场相对缺乏的,即景观+物业。成熟的景观体系,入住即享怡然景观,一环六院九巷景观格局,配以新亚洲风格园林,全龄化活动空间等。

是否为品质房企,*的答案在其已开发多年的小区。如果交付5-8年后的小区,比周边的同类型小区卖的贵。那么毫无疑问,它就是品质房企。抽个周末,不必跑远,郑州康桥已开发的小区看一看实景,会比景观示范区和样板间更有价值。

推荐楼盘

康桥九溪郡

住宅 在售

售价待定

价格有效期:2024.01.12-2024.02.11

龙亭/建面120-147m²

主力户型: 3居(2) 4居(2) 查看项目户型>>

项目位置:金明龙亭区复兴大道与开柳路交叉口向西800米路北

发送地址到手机>>

400-7638-577 091630

号码加密拨打,放心了解详情

康桥九溪郡优选品质好房!

买房交流群-98群(417)
  • 森:康桥九溪郡怎么样,值得买吗?
  • 时光机:挺不错的啊
  • 随心:现场有优惠活动,可以去看看
  • 随心:现场有优惠活动,可以去看看
  • Lucas:周边环境还可以
  • 小鱼鱼:值得入手
  • 贤:我老婆挺喜欢的
3052人正在热聊楼市