手握50万现金，却不知道在当下的开封，去哪买房

来源：吉屋网发布时间：2018-10-17 10:44:08

因为觉得房价会跌，因为觉得全款有抄底的机会。所以，对于手握50万现金的购房者，依然踌躇。错过了上半年房价持续上涨的预期，亦正如：塞翁失马，焉知非福。

Part1：手握50万现金，你应该懂得“拉黑”一些项目

在开封市场，满足80-100㎡，6500-7400元/㎡的项目亦有。对于这些项目来说，总价50万上下，购置门槛并不高，*在10万-20万左右，即可签订“购房协议”。这些项目的共性在于工程达不到预售证条件，不具备销售条件。

在这些项目中，需要有辨别的眼光，去判定哪些是“捡漏”，哪些是“填坑”。

普遍来说，即使在当下的市场，接近于备案价(6600元/㎡)的住宅产品且是小户型(低于110㎡)，如不是因为区域较偏僻的因素，那么这样的价格仍然需要谨慎。

*、开发商普遍现金流紧张，融资成本压力已然让中小开发商步履艰难。你的购房款，如项目“众筹”的启动金，用来支付工程和开发的各项费用。在市场淡季时，如遇销售量达不到预期，现金流吃紧，项目停工搁置及延期交付的可能性极大。当然，对于开发商来说，购房款挪作它用，亦是常事。

第二、房子作为商品，一定程度上的美化亦有可能。但需要判别的是，夸大与虚假是两个概念。所谓夸大，*多亦不过是从汴西湖到大梁门5*的车程。所谓虚假是打着“低房价、团购、茶水费”等名义，在工程没出地面的情况下，贸然承诺不符合工程节点的交房时间。

Part2：手握50万现金，二手房确实具备吸引你的购买力

开封房价以西区*，北区次之。以区域内目前在售*的项目北大未名府为例，14#住宅楼共计44套房源，均价6792.97元/㎡，户型面积为151.99㎡，销售总价为101万左右。在低价高门槛的前提下，50%的*恰在50万左右。

郑开橄榄城

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对于一部分购房者来说，大多数人会觉得北大未名府的地理位置相对较偏，不如市中心城区的二手房。对于他们来说，选择也有如下几个类型：相对老破小的多层，无房本的安置房，前些年低价投资的商品房。在这3个类型和未名府对比来看，确实要根据个人的购房目的进行综合判断。

很多人选择已交付的房源，哪怕是老破小，是因为其是真刚需。一般情况下为急于结婚，且又不愿意背负房贷压力(全款买房多半为双方家庭凑齐的)。这样的例子举不胜举，但后悔的更多，比如同样的50万，在2012年购置开封西湖边的郑开橄榄城，森林半岛等项目，对比如购买市中心区域的二手房，若你是当事人，此刻你心中自有判断。

买房，跟着城市的发展方向，终究不会有错。

但遗憾的是，对于当下的开封，想在西区，北区购置总价50万元/套的新房，已然十分艰难。已经错过了2013年50万买集英街汴西湖的年代，留给更多刚需购房者的也只能是一声长叹。

这叹息的背后，亦有自己的原因。

Part3：手握50万现金，如果把它当*，是否会遭遇选择困难症?

以西区为例，恒大帝景精装高层10500元/㎡，按110㎡估算，总价在115万左右，*30%为34万左右。以建业菊香里毛坯高层9000元/㎡，按110㎡估算，总价99万左右，*30%为30万左右。对于类似的项目，在执行特价房源销售时，楼层相对一般的房源在9000元/㎡(精装)起，指定楼层房源在7400元/㎡(毛坯)起，测算下来，其购置成本在(*)24-30万之间。

碧桂园国控保利城

金明售价待定

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而以北区为例，如以50万*测算，选择性则更多。刚改及改善型客群有康桥九溪郡可供选择，刚需高层产品有鼎立国际城，枫华西湖湾，碧桂园国控保利城等。

基本上来说，当你手握50万现金用于*时，除了部分高端洋房，在这座城市你的购房选择可谓众多。

Part4：手握50万现金，投资公寓如何?

目前开封市场的公寓主流面积区间在40-60㎡，按均价7000-8000元/㎡的价格进行测算，价格在28万-48万/套之间。开封市场上的在售公寓大致划分为3个类型，分别是70年产权公寓，商圈公寓(多用于酒店，兼具自住，商务等属性)，文旅公寓(依托古城旅游价值，民宿产品为主)。

从租金回报率上计算：

康桥九溪郡

龙亭10000元/平米

低*投资高绿化

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租金回报率=(月租金*12)/购买房屋总价)

拟按8000元/㎡作为公寓的均价，拟按40㎡计算，总价32万/套。拟按1500元/月的租金标准，年租金回报率为：5%。当然，租金也会随着区域内房价的上涨，而持续上涨。

对于衡量投资物业价值合理与否，有一个基本公式是：

如果该物业的年收益*15年=房产购买价，该物业物有所值;

如果该物业的年收益*15年>房产购买价，该物业尚具*空间;

如果该物业的年收益*15<房产购买价，该物业不宜投资。

当然，任何公式都不是绝对的，这仅可以作为物业投资的一个参考点。更重要的是，你买的公寓，是否有相对稳定的出租客群收益?

对于70年产权公寓，市场上在售的项目有包括格林公馆，帝湖世家，蓝城诚园等。一般来说，住宅公寓有下面几个特点：基本是精装修房源，拎包就可入住。依附或近邻商业综合体，地段较好，多自带商业配套。小户型，面积段在40—60㎡左右。因为户型较小，总价相对也较低，购房者的买房压力自然就小很多。对于过渡性居住和投资来说是不错的选择，70年产权公寓有其自身的市场接受度。

手握50万现金，却不知道在当下的开封，去哪买房

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枫华西湖湾