或许，这是“上天”给开发商的*后机会！

来源：吉屋网发布时间：2018-10-23 17:42:39

23日15:00，上证指数报收2594点，比昨日下降60个点，但是上证指数线很明显在下调方向上顽强地准备着向上突破反击。

今天上午，A股上市房企A公司的老板朱总没有开会、没有见客，眼睛一直盯在电脑屏幕上。旁边，是A公司的董秘，受命守在老板身旁。

10月22日是个好日子，这一天，A股一口气上涨了140多点，上证指数上涨超过4%！而接下来几天的表现，至关重要，究竟是持续下探还是迎来上涨周期，恢复信心？

这段时间，朱老板很关心股价。作为房地产公司的老板，以前*关心的是拿地、开发和见政府官员。朱总是老地产人出身，他一直认为在开发业务上练就过硬的本领，才是房企竞争取胜的关键。

但是，这段时间他的观念改变了。因为股市的连续下跌，导致他质押在券商那里的公司股票跌破了质押线，几次补充保证金之后，他已经无钱可继续补充，如果股价再跌，这家公司很可能就要变成别人的了。

这个时候，公司年销售额有没有上千亿元，还重要吗？

此前连续数月的股市阴跌，导致A公司股价下跌幅度超过了40%。为此，朱总已经连续一周夜不能寐了。

朱总和董秘是多年的好友，很是信任董秘，眼看到了午饭时间，朱总把视线暂时从电脑屏幕上移开，对董秘“掏心窝子”地说：“我以为我们融资很难，在当下市场中能拿地、开发、活着就已经很不容易了，谁知道后院还会起火，而且火烧连营”。

董秘此刻也是很理解老板的心境。

为了融资，公司大股东和一致行动人将所持有的股票已经全部质押给了券商，但是按照22日收盘的股价，依然到了券商强制平仓线。券商和监管部门也都先后发来问询函，询问公司的下一步计划。

“这是有上面监管部门给撑着，要求银行和券商不能强制平仓，否则公司老板早就换人了，”老板苦笑着对董秘说，如果股价再跌下去，只怕自己要像那300多位跑路的上市公司董事长（媒体报道称今年已经有300多位上市公司董事长辞职）一样，放弃自己的公司了。

宝能和万科股权之争事件以后，《门口的野蛮人》这本书成了房企老板们必读的书。虽然目前房地产行业日子难过，依然有很多其他行业的企业和资本想进入房地产行业。例如，今年上市的美的置业、挖走中海郝建民的岁宝百货等。

对于上市房企的老板来说，一旦上市，公司控制权的安全就是不得不考虑的问题。2017年以来，随着国家去杠杆和控制债务风险的政策深入实施，大部分房地产上市公司为了融资，都不得不质押掉了大部分的股票。

这给上市房企大股东的控制权问题带来了隐忧，随着2018年股价连续下跌，很多上市房企大股东的质押问题纷纷亮起红灯。

但是，总有否极泰来的时候。

10月22日，A股大涨，就给心情阴郁的很多房企老板带来了一线希望。

“后面股市还会涨吗？还会涨多久？”朱总在给董秘下达指令的时候，也迫不及待地征询着董秘对后续市场的看法。

“我认为这是一轮上涨周期的开始，”董秘很谨慎地说，“上周末国家监管部门领导发表讲话支持股市，力度很大。而且国务院几乎是昼夜不停地勤勉工作，出政策、开药方，支持实体经济发展和稳定经济。财政部也宣布要出台力度更大的减税措施。”

见老板听进去了，董秘缓了缓，继续讲下去：

“我认为这是一轮上涨周期的开始，虽然这个周期不会那么平稳，不会一帆风顺地涨上去，但是会螺旋上升。

*是因为中国经济的外部环境在改善，国内股市这轮大跌，就是从中美贸易战开始后开启的，原因就是中美贸易战带来了对信心和预期的负面影响。经历了激烈的争夺之后，中美贸易战要告一段落了。

从9月份宏观数据看，中国出口数据反而增长了，虽然这背后有抢出口的原因，但是也印证了中国经济的韧性，以及出口带来的宏观影响没那么悲观。

同时，我们看到，美国股市也在下跌，贸易保护主义从来都是双刃剑，美国因对外实行单边主义带来的弊端也在国内经济发展中显现，例如美国的通胀问题。11月份，美国要进行中期选举，预计对外政策趋于平稳。这将给中国经济带来喘息之机，经历了前一轮深度下跌的中国股市，也将出现阶段性周期回调。

第二是中国内部经济发展在发力。国家对于四季度的宏观经济形势有清楚的判断，国务院及有关部门减税放权改革力度空前，*为重要的是，央行的货币政策虽然稳健中性，但是开始从宽信用上着力，例如定向给民营企业和中小微企业宽松银根。货币政策配合以宽信用的措施，会给实体经济注入流动性。对于房地产行业来说，虽然没有以前那么乐观，但是也能缓解生存问题。

目前，影响中国民营企业和房地产行业发展的主要问题是资金问题，四季度资金问题得到缓解，就意味着大家的生存环境会改善。

2018年，整体房地产市场销售额和销售面积都不低，房地产行业在朝集中化方向发展的同时，依然具备很强的韧度，这一点资本市场也是清楚的。

从财务指标上来看，我们公司今年销售额增长了40%以上，净利润增长了100%以上，我们实行的高周转战略让公司保持了行业前20强的地位，虽然给公司资金链和负债率带来了压力，但是目前还在可承受范围之内，只要扛过负债的偿付峰值，公司的价值是不错的，股民也是清楚的。

现在一切就看预期，信心比黄金都重要，国家主张企业要降杠杆，我们也及时发现了问题，在进行战略调整，但是这个杠杆是要在企业发展的过程中降低下来，而不是在企业萎缩的时候去做，那样降杠杆不成，就成了破产清算了。

对于公司股票价格也是一样，公司股价坚挺，券商就对抵押融资有信心，大家就愿意持有公司股票，银行反过来也愿意给我们支持。”

正如这位董秘所言，今年对于房地产企业来说，是异常艰难的一年。

年初，银行表外融资的渠道基本被打掉，年中又是房地产调控政策的连续加码，9月份全国房屋销售数据更是出现了下降的拐点，银行给房地产贷款成了不能触碰的“红线要求”，年末房企又面临偿债高峰期的到来，如果不能找到钱，对于很多房企来说真是生死存亡之秋。

股市下跌，给上市房企带来的不仅仅是股价财富的损失，更是生死的考验。房地产公司是资金密集型企业，尤其是在今年银行表外融资困难的时刻，股权抵押融资就成了所有上市房企不得不采用的手段。

根据相关机构统计数据，上市房企股票抵押率平均高达50%以上，一些激进的房企大股东持有股票的抵押率高达80%。如果股价下跌20%，这些大股东抵押出去的股票就会被强平卖掉，如果赶上“野蛮人”再来，这些上市公司老板们真是有分*被扫地出门的危险了。

当然，这样的困境*多存在于民营企业当中，国有企业大部分不存在这个问题。民营企业老板们但凡还有余力的，都在增持公司股票，除了增加公司股价信心以外，*的担忧就是失去公司的控制权。

对于董秘的分析，老板并未明确表示赞成或否定，而是抛出了下一个问题：“那你认为我们公司接下来应该怎么办？”

董秘笃定地说：“要学习恒大那样的企业，及时降杠杆，降下发展速度，虽然规模对于房企来说就意味着生存，但是当下应该先选择‘活下来’。这次股价能涨上去的话，公司还是要及时回购股票，降低质押率，进而降低公司负债率，同时调整销售策略，尽快回款，丰裕公司持有现金量，增强抵御风险的能力。”

这次股市上涨，或许是上天给房企老板们的*后一次机会了。

或许，这是“上天”给开发商的*后机会！

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