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大多数人对小产权房都是有误解，都以为小产权房是指40年、50年产权的，即产权不足70年的房屋。其实，小产权房和40年、50年产权的房屋，有着本质的区别。通俗点的说法就是，由国家发产权证的房屋即为大产权房，不是由国家发产权证的房屋即为小产权房。我们所购买的普通商品房都属于大产权房，其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。小产权房与大产权房（40年、50年产权）的区别：
一、产权上的区别
①小产权房的房产证由乡镇政府颁发，职工并没有实际的产权；大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。
②职工想要转让小产权房的话，必须在购买五年之后才能够进行；业主可以自由出售或转让大产权房，没有时间上的限制。
③小产权房的建设用地一般是归乡政府集体所有，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住；大产权房的用地是由国家（也就是当地政府）划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。
④购买小产权房之后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易；购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、出售或转让，不用补缴任何费用。
二、用途上的区别
1、一般小产权房分为这三类：
①占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。
②在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。
③在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。
其具备70年产权房屋的居住用途，在户型、使用功能方面并没有什么太大的区别，只是在产权上有区别而已。
2、40年、50年产权的房屋
40年产权的房屋属于商业、旅游、娱乐等用地，比如商铺、大型商场、公寓楼就属于40年产权。
50年产权的房屋属于工业、科教文卫体、综合类用地，比如我们看到的办公楼、工厂等，就属于50年产权。
40年、50年产权的房屋一般不适合居住，不通燃气，且是商业用水和商业用电。现在一些人买40年产权的公寓居住，但其在舒适度上和普通住房还是有很大区别。
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