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对于买房这个课题，对于房价，共识似乎是“短期看政策，中期看土地，长期看人口”。对于千亩大盘的开发来说，不是一朝一夕就可以高楼栋栋起。对于开封这座城市，它的建设周期可能至少要超过10年，在过往的十年，政策加冕西区，土地看好西区，人口流入西区。在未来的十年，政策加冕西区，土地看好西区，人口流入西区。在西区已然成为金饽饽的情况下，千亩大盘更是难寻，我们不妨从“城熟”、“湖居”、“品牌”的三个指标上，对开封目前现有的大盘进行综合的对比分析。
指 标 一 ：城 熟
禁得住时光的考验，熬得住岁月的洗礼，对于一座城市和一个楼盘来说，都格外的重要。
如果我们用城熟来为千亩大盘定义，那么符合这个标准的有鼎立国际城，郑开橄榄城，郑开森林半岛。这三个项目作为开封名列前茅批千亩大盘，如今业已实现部分业主入住。如果时光回流，这三个项目无一不是从一片荒地拔地而起，到如今鼎立坐拥黄河大街的优渥地段，橄榄城和森林半岛坐拥开封西湖的水光波澜。鼎立拥有星光天地，橄榄城和森林半岛更是在自己规划内享有乐享茂和万达广场，未来还有恒大未来城，恒大文旅城，绿城李 春风。
这是千亩大盘的后起之秀，其中恒大未来城商业体量超50万㎡（含公寓，写字楼，大商业等），恒大文旅城更是以童世界为主力配套。绿城桃李 春风若和杭州桃李 春风类似，规划的亦应当有小镇商业*，6大开封千亩大盘，前者已然城熟，后者仍在城熟路上。
指 标 二 ：湖 居
以水为兴，亦因水为衰，这是开封这座城市较好的写照。始于大梁，北距燕赵，南通江淮；兴盛北宋，四水贯都，京师周围八十里，人口高达百余万。落寞明清，空留贾鲁河，八省通衙败朱仙。如今，层层淤泥，老态龙钟，安静的躺在黄河边，安静的守着一城宋韵。
开封有湖，如龙亭湖，如包公湖，如西北湖，如阳光湖，如铁塔湖，如开封西湖，如中意湖，如运粮湖等。如今的开封，正在进行一场更大规模的工程，涉及湖面14.6平方公里，涉及河道总长度116.2公里，河湖水系总面积23平方公里。这个工程称之为十湖连通。
相比于古城区的湖，开封新区的湖更能承载千亩大盘。其中多在开封西湖周边，运粮湖周边。相比于运粮湖周边仅有恒大文旅城，恒大未来城等，开封西湖周边包含了郑开橄榄城，郑开森林半岛，绿城桃李 春风，枫华西湖湾等，湖居，是一种生活态度。难得城熟，难得湖。
指 标 三 ：品 牌
能划千亩为疆的必定是有实力的开发商。之于郑开森林半岛，建业与大宏合作，后期由大宏独立开发；之于绿城桃李 春风，绿城与新建投合作；之于枫华西湖湾，目前已开发部分为枫华，后期部分地块或会引进富力；之于 恒大未来城，前期由爪哇开发东汇名城部分，后期由恒大接手开发；之于 恒大文旅城，由恒大独立开发；之于郑开橄榄城，由亚新集团独立开发。
这些千亩大盘，无不例外的在随着城市共同生长，有诸如见证开封西湖从一片荒地到水光涟漪的郑开橄榄城，郑开森林半岛。有正在见证自贸区+运粮湖的恒大文旅城，恒大未来城。相比之下，前者已得到购房者对于区域的认可，区域的成长也未曾辜负购房者，对于买房者来说，他们的思维或许更为的简单。
1、*及总价；2、房子的面积；3、交通出行；4、区域位置；5、小区及周边配套；6、增值空间；7、邻居与圈层；8、物业服务。
对于千亩大盘来讲，分期开发也面临着地价的持续攀升。从目前开封日益增高的房价来看，抛弃刚需拥抱改善已经成为市场的主流。而对于改善型客户来说，30+的在改善高层，40+的在改善洋房，50+的在改善别墅。也就是说，如果你足够*，每一个十年你都有机会换一个更高业态的房子。当然，对于大部分人来说，这辈子能实现的*终改善，皆到洋房为止。
对于改善型客户来说，我理解的8项指标（7+X）排序，应该是：
1、*及总价；2、小区及周边配套；3、邻居与圈层；4、物业服务；5、房子的面积；6、区域位置；7、交通出行；X ：增值空间。
我把增值空间列为X，是因为在当下买房，尤其是改善型置业，必须带有足够*眼光。以郑开橄榄城为例，首批高层在2011年左右销售，均价不到4000元/㎡。如今，根据区域位置不同，二手房均价在9000-12000元/㎡（视装修标准而定）之间。从2011年到现在，大概过了7年，如果你当初购置郑开橄榄城的年龄在30+，那么你现在在你奔向40时候，更换洋房，你需要付出的代价为多少？
以30+购买高层为例：2011年销售价：4000元/㎡*120㎡=48万/套，2018年二手房售价 ：10000元/㎡*120㎡=120万/套，增值部分：120-48=72万/套。
那么在40左右购买洋房的时候：2018年洋房销售价：14000元/㎡*140㎡=196万/套，卖掉你30+买的高层，在你40左右购买洋房的时候，你仅需要花费约124万，我想表达的意思是，增值空间越大，你在换房的成本也就越低。注：以上为粗略计算。
那么如何找到一个增值空间大并且适宜于改善居住的房子，尤其是在日益增高的房价当下。就是考虑除增值空间以外的其它几个指标，如价格，配套，圈层，物业，位置等。在此之上，考虑城熟，湖居，品牌3个指标。
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