数据说话教你如何看一个城市房子该不该买

来源：吉屋网发布时间：2018-07-02 15:11:56

1998年以来，我国房地产市场阴晴圆缺，几度轮回。北京在这20多年的房地产市场进程中，虽说个别年份市场人气低迷，但总体来看市场秀色可餐，房价扶摇，拾阶而上。房价绮丽的外表下掩盖着的是左右房价的原动力，根据这些原动力对房价爆发作用的强弱快慢，我们把判断一个城市房价的因素分为保健因素与激励因素。

*，就以首都为例子带您来看看这些因素是如何来影响一个城市的房价的。由于全部内容较长，本篇文章主要挑选其中几个加以阐述。

房价保健因素

1、城市定位

2010年住房和城乡建设部发布的《全国城镇体系规划纲要（2010-2020年）》明确提出北京为国家*城市的规划和定位。《北京城市总体规划（2016年—2035年）》提出，北京城市战略定位是全国政治*、文化*、国际交往*、科技创新*。北京城市定位在国家层面定位很高，如房价一般冠绝全国。

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北京地处华北平原北部，背靠燕山，毗邻天津市和河北省。因其古都历史悠久，别名首都，与经济霸主魔都上海，南北共舞。其名气不仅在于政治地位，在大众眼里，其笑傲江湖的房价更为人们津津乐道。对于高高在上的房价，失利者纵使捶胸顿足亦无济于事，得利者，洋洋吐气，神闲气定，也需居安思危。房产锚定财富，与你我息息相关，知其然，也要知其所以然。财富之路，路在何方，路在脚下。

没有城市的繁荣，就没有房市的绚丽，所谓皮之不存毛将焉附。一座城市的定位，暗含着国家在政策层面上会给予支持，背靠大树好乘凉，一个人，一座城市，道理相通。我国省内出现城市双雄的城市，基本都集中在沿海，例如大连沈阳、青岛济南、宁波杭州、厦门福州、深圳广州，前者为国家计划单列市后者为省会城市，前者除了地理位置优势外，其副省级地位对其发展也有积极助力。城市的定位间接的通过城市建设发展隐性影响城市的房价。对于房产*者来说，要对城市的定位或国家赋予的新使命与功能格外敏感，组列房产*备选城市梯队。

2、人口

人是城市房价*根本的动力源泉，也是房价的保健因素。城市化在地理空间上对人口的分布重新塑造。《国家新型城镇化规划》（2014年）提出，以城市群为推进我国城镇化的主体形态，既是我国城镇化路径的顶层政策导向，也符合城镇化进程的客观规律。《国民经济和社会发展第十三个五年（2016－2020年）规划纲要》（2016年），提出优化提升东部地区城市群，建设京津冀、长三角、珠三角*别城市群，提升山东半岛、海峡西岸城市群开放竞争水平，培育中西部地区城市群，发展壮大东北地区、中原地区、长江中游、成渝地区、关中平原城市群，规划引导北部湾、山西中部、呼包鄂榆、黔中、滇中、兰州－西宁、宁夏沿黄、天山北坡城市群发展，形成更多支撑区域发展的增长极。

可见，我国将优先提升、培育发展以及规划引导19个城市群，作为我国城市化推进的抓手。其中，京津冀城市群包括北京、天津两座直辖市，以及河北省石家庄、张家口、秦皇岛、唐山、保定、廊坊、邢台、邯郸、衡水、沧州、承德，共13座地级市市。此外，北京作为京津冀城市群核心城市，《纲要》提出建设以首都为核心的*别城市群，辐射带动环渤海地区和北方核心发展，积极稳妥推进北京非首都功能疏解，降低主城区人口密度，优化产业布局，推进建设京津冀协同创新共同体。可以预见，未来北京扩散带动区域城市发展的功能将逐步显现，其城市化进程中扩散作用将逐步强于极化作用。根据《北京城市总体规划（2016年－2035年）》，按照以水定人的要求，确定北京市常住人口规模到2020年控制在2300万以内，2020年以后长期稳定在这一水平。2017年北京人口疏解力度难得一次，年末全市常住人口2170.7万人,比上年末减少2.2万人,17年以来头次出现负增长。

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在过去的40余年里我国的总人口数增加了约1.5倍，至2016年年末我国人口约13.8亿。人口的分布显现出明显的地域差别，东部城市人口增长明显快于中西部城市。另外，上个世纪七十年代我国开始实行计划生育基本国策后，人口增长率从2%点多一路下滑，期间偶有反弹，但下滑趋势不变。至2006年我国的人口增长率降至0.5%左右，这个增长率保持至今。2015年放开全面二孩政策后，我国的人口增长率有小幅的上涨。

北京常住人口40余年来，增加了2.5倍，远远高于同期全国人口增长的幅度，2011年北京市的人口突破2000万。此外，北京人口的增长率与全国人口的增长率不同步，从2010年开始，北京常住人口增长率逐步下降，至2017年人口出现负增长，一定程度上说明北京的城市化进程逐步进入了逆城市化阶段，其扩散效应逐步开始显现。

从人口来源上看，北京常住人口从1997年的1240万增加到2017年的2170万，人口在20年增加了930万。其中，户籍人口从1997年的1085万增加到2017年的1359万，净增加274万，流动人口增加了656万，占期间增加人口的70.5%。此外，2015年以前，流动人口成为带动北京常住人口增长的*主力，而户籍人口的增长率一直处于0.1%至0.2%的区间内，不温不火。继2010年以后，流动人口增长率开始下降后，2016年北京户籍人口增长率也开始下降，2017年二者同比2016年同时出现负增长。

从人口结构上看，2016年北京市总人口2172.9万人，外来人口数量810万，占北京市总人口数量的37.3%，且外来人口主要集中在20-59岁区间内，外来人口的更新接替也主要集中在这个年龄区间内。北京户籍人口中，0-19岁年龄结构组中的人口数量占户籍总人口的15.4%，20-59岁人口数量占户籍总人口的60.1%，60岁及以上占24.5%。2016年北京常住人口的老龄化率为16%，户籍老龄化率为24.5%，没有外来人口的熙来攘往，就没有北京城的灯火繁华。2016年北京常住人口中65岁以上的人口10.6%，户籍人口占比为16.4%，北京户籍人口已经进入深度老龄化。所以不管北京怎么疏解人口，她不会对外来人口关上进来的大门。

此外，虽然2017年北京常住人口头次下降，但幼儿园在园和入园人数均比2016年有较大的增幅，在一定程度上能反应出北京对年轻人吸纳能力大于其排斥力，这个趋势值得密切跟踪。

假设，未来5年北京常住人口的死亡率为0.5%（估算），出生率为0.9%（估算），目前北京人口2170万，那么仅考虑北京人口自然增长率，5年后北京人口为：2210万人。如果考虑北京人口的机械增长率为，结合北京《北京城市总体规划（2016年－2035年）》的内容，假设2022年北京人口到2300万人，那么5年内外来人口需要引进90万人，平均每年约18万人，且引进的人口年龄均为60岁以下。那么，5年后北京的常住人口老龄化率为21.4%，户籍人口老龄化为30.7%，10年后北京老龄化更严重。北京作为一座流动人口吸纳的主要城市，在不继续做大人口基数，人口总数设置天花板，老人赶不走，新人进不来，其老龄化将愈演愈烈。

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北京城市化进程进入了扩散阶段，人口作为生产资料，其疏解乃城市发展的规律使然和现实需要，可以预见在我国人口进入低水平增长阶段的大背景下，北京也将告别曾经短时期内人口*的时代，去而代之的是城市在升级过程中的人口缓慢增长中伴随着更新换代的新局面。我们认为未来北京人口总数控制在2300万以内，并不现实，同样目前北京人口的负增长只是一个短暂的现象。从北京这座城市发展的长远来看，人口天花板可能沦为理想成为概念，从人口数量上看，以后不管出台什么样的人口政策，总账上开放怀抱引年轻人来，是北京未来人口政策的少有选择。城市的繁荣与没落表征于人口的集聚和逃离，人口隐性作用于房价，是高楼大厦之基础，没有基础不谈高楼。

房价激励因素

1、政策

20多年的房地产市场发展实践，告诉我们，我国的房地产市场阴晴圆缺与政府的调控政策息息相关，研究分析我国的房地产市场离开政策这一根本出发点，无异于缘木求鱼，分析结果难免南辕北辙。故此，分析我国房地产市场，政策的梳理与分析就显得尤为重要。

*，【数据话房】详细梳理了2006年以来北京房地产市场调控政策

2、货币政策

我国的央行调节货币的总量，控制货币总阀门；各商业银行在货币流通中起媒介平台作用，通过银行货币中介功能，货币在社会生活生产中流通起来，影响到社会生活的方方面面。这里说的货币包含2个层面的意思，一是货币的量，表现为M2，货币的量通过降准、外汇占款增加、类似于4万亿的印钞等手段来实现量的推升；一个是货币的价格-利率，主要通过央行加息降息来实现对货币价格的引导。只有央行才有货币发行权，各地方政府、商业银行均没有货币发行权，研究货币总量变化时，以我国M2变化为标本。

通过对比同时期北京房价与我国M2变化情况，我们发现2009年我国M2大幅攀升，同期北京房价扶摇直上；2010年至2014年，我国M2增速逐年下降，北京房价增速也逐年下降，房价与M2同向而行；2014年到2015年我国M2增速转降为升，并于2015年进入下降通道，2017年增速进入个位数时代。然而，2014年到2016年北京房价再次飙涨，且于2017年开始下跌。纵观北京房价与我国M2的关系，我们发现2009年房价对M2的反应相当敏感，增量货币成为推动房价*主导因素。2014年至2016年M2的增速明显较2009年放缓，但房价飙涨，M2增速与房价走势出现背离，这次房价的推动力主要来源于存量货币，表现为居民部门杠杆率的快速提升。北京居民部门杠杆率从2015年到2017年名列前茅季度提升了约10个百分点，达到50%。

2009年房价大涨增量货币功不可没，2016年房价飙涨，存量货币推波助澜，盯住M2、居民杠杆变化、房市活跃度，由此视角观察北京房市走向，我们觉得是有意义的。

目前我国存贷款基准利率由央行统一调节，各商业银行只能在央行规定的基准利率基础上对存贷款进行有限浮动，所以在分析我国的存贷利率变化时，我们还是以我国央行的基准利率为研究对象。我们发现2004年至2016年，利率波动大且处于相对低位的3个年份分别为2008年、2012年以及2015年，而对应的北京房价则在2009年、2013年以及2016年出现三次明显的涨幅。同时我们也发现，目前的利率水平处于多年来的低点，维持了3年多，但北京房价通过2016年的*后逐渐进入成交与价格寡淡期，较低的利息并没有进一步推动房价持续上涨。降息，持续的降息对房价上涨产生积极助力，一方面这种助力对房价产生一定的滞后性，这种影响存在时差；另一方面，较低的利率并非一定推动房价上涨。

总结

究竟是供给创造需求还是需求创造供给？各执一词，没有定论。就我国1998年以来房市发展的历史来看，我认为始终是供给在创造和引导需求，在我国股市不稳、外汇管制的基础上，货币总量与价格的刺激使得民众对房产情有独钟，房市成为货币的蓄水池和财富的象征，货币的供给再辅之以行政政策的供给，引导民众的消费行为然后作用于房价。如果说货币是洪水猛兽，那么把它们关进房子里，是比较安全的应对策略。从房价本身来看，我们认为关注保健因素中的这些指标，跟踪城市的发展和未来发展，对一位房产*者来说是必要，也是较为容易的；更为重要的是，需要关注激励因素，它们是点燃房价的导火索，对政策的研判能力要求自然也就高，与股市去散户化一样，房市也在去散户化。从经济学供给需求理论看，北京进入二手房市场或者存量房市场，未来房地产市场将呈现需求决定供给的局面，也就是旧换新，小换大，普通换非普通；一些二线城市依旧处于新房市场或者说增量市场，供给决定需求，是开发商追逐的高地。大多三四线城市，此波浪潮之后，站岗的站岗，放哨的放哨，死守房价高地，奈何高处不胜寒。

*房产就是*城市的未来，北京美而好，然而未来*北京房产不一定就是优选，因为房产如股票，北京是蓝筹股，突出优点稳健；全国还有很多未蓝筹城市，突出优点成长性好，所以慧眼胆识兼具的你我还有机会，赶上房市这趟末班车。

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