你所看到的开封房价，是真的吗？

来源：吉屋网发布时间：2018-07-06 15:31:56

经常被问及楼价问题，有时候是老板和客户，有时候是亲戚与朋友，以至于逢年过节，遇见不知道我职业的人问起我是干啥的，我就讲我是地产公司干保安的，省的被卷入楼价的争论。实际上这是对我们行业的误解，什么误解呢，其实我们一点都不关心价格，因为卖房子嘛，跌了要给佣金，涨了佣金也照收，可能价格不那么坚挺的时候，佣金还高一点呢。

但一些地产企业的老板和高管也如此热衷价格的讨论，是让人匪夷所思的。

因为地产企业是跟着价格走吗？从成本构成上看，增值税、所得税、土地增值税三个主要税费，特别是土地增值税四级累进，基本上封死了一个楼盘的利润空间，就算你价格卖的再高，拿走的利润是有限的。

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地产公司的客户是购房者吗？？？

实实在在的说，地产公司的客户是银行，而不是购房者。因为客户买房子银行出钱是大头，客户出的是小头，银行不给贷款，市场上九成九的人是买不起楼的，也因此决定与地产公司投资周期强相关的是信贷政策，而不是其他。

包括近期说的降准，业内跟发了疯一样当利好，就是没搞清楚信贷政策不是货币总量，降准跟我们这个行业没什么直接关系的。

至于价格，它只是信贷放宽，激发或者释放了市场需求后的一个结果，说穿了，银行给便宜的贷款，之前买不起的现在买得起了，刺激了需求端，这个弯很多做开发的投资商和高管都转不过来，而一味的盯着价格。而如果价格已经明确的表现出强上涨和不断上涨的趋势，对于投资商来说实际上已经晚了。为什么这么讲，因为只有宽信贷的时候，投资才能有效回收、迅速回收，只有利率打折，价格不太高的时候，地产企业才能在预期价格上快速的回收资金，而到当下这个行情阶段，利率上浮20~30%，银行惜贷，客户*能力明显不足，就算是价格很高很美丽，回收投资的难度也是很大的，行情走到这个阶段，本地再也难见日空盘、蜂拥而上一抢而空的情况，更多的是平销一个月撑死二三十套这样的量，对于大盘来说，这个量是难以满足周转和回收要求的，简单的说，银行给钱，地产企业才有钱赚，银行不给钱，地产企业全要跪。

特别是当价格走到高点，信贷严控或收缩，必然带来整体需求和成交量的下滑，而如果以价格为讯号或者寄望于价格，认为价格就是行情，就会看不到投资回收越来越困难，成为了典型的逆周期投资，而价格这方面，因为行政手段限贷限购等等，想买买不了，想卖卖不掉，没有买卖没有伤害，不会表现出整体的下跌，而区域的地产企业库存如果居高，会带来库存压力和资金压力，自己打折团购那都是个体和区域行为。

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中国的商品房市场走了这么二三十年，很多规律已经是明牌了，特别是行情启动、收敛，但是如果只盯着价格，就看不到这些规律，地产行情启动越来越依赖于宏观的信贷政策去激发需求，表现出一种经济学上典型的“边际递减效用”，怎么说呢，*初大家都是全款，慢慢开始贷点款，现在几乎全是贷款，就是信贷对地产行情的推动形成一种效用递减，反面对应的就是购房者实际购买力越来越弱的现实，如果沿着这条路走下去，早晚走到大家一毛钱不出，银行零*贷款的路子上，当然这种情况在我国不太会出现，因此也侧面的表现出“商品房”、“按揭贷款”这些制度，需要转型的迫切性，租赁地产实际上就是个征兆，既然出不起*了，你租房吧，交租金好了。

因此，实际上地产赚的就是银行和财政的钱，这没什么可争论的，对于购房者关心价格还能理解，对于地产行业的投资人和从业者关心价格是不可理解的，因为成本和税收结构决定了价格并不能带来超额利润，实际上进一步决定了主要靠走量的行业特征。

因此对于地产行业本身来说，价格并不是行情，而是行情的一个表象，甚至是一个滞后信号，并不能以此作为投资分析的依据，甚至以此作为终日思考的课题。

你所看到的开封房价，是真的吗？

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