楼市到底有没有泡沫？刚性泡沫无法避免，如何化解?

来源：吉屋网发布时间：2018-07-31 11:54:47

中国房价很高，这是众所周知的事实。而对于其中是否有泡沫，相信大家心中都有数。当然了，这都是民间层面的意见，开发商大佬们显然从来不说楼市的泡沫有多少。不过呢，纸是包不住火的。今年获得孙冶方创新奖的两位教授——朱宁与陈凯迹，他们在获奖感言中，就直接说明了中国楼市中的泡沫问题。值得注意的是，人家有学问的人，说出话来都不一样，在朱宁教授眼中，中国楼市的泡沫居然都是——刚性泡沫！

那么，这个刚性泡沫啥意思呢？朱宁教授说，资金杠杆助推了中国经济向前巨大发展，但同样也引发了许多的风险。回顾30年的经济发展历史，可谓是成也杠杆，败也杠杆。尤其是现在，房地产已经走到了十字路口，不仅前面面临着悬崖峭壁，关键是银行也在后面逼债。我们一直所说的去杠杆，说白了就是要让开发商赶紧还钱。所以，对于开发商来说，火爆的行情结束了，就算想着再接再厉盖房子，也是很不现实的事情了。而这一点，就是宏观层面的刚性泡沫，这是大势所趋，没有办法。

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而微观层面的刚性泡沫呢？在朱宁教授看来，也是没有办法的事情。因为货币超发是一直存在的，老百姓那点血汗钱，没有办法找到避险渠道保值增值，自然就特别心慌。而算下来，似乎只有房价一直在上涨，从来没有下跌啊！于是，*早反应过来的老百姓开始买房子。可问题是，房子数量相对于十四亿中国人来说，肯定还是不够的，尤其是那些热门城市的房子，本身就具有投资价值，现在大家为了避险，自然就更想着要去买房了啊！

所以，本来房子因为资金买入是在合理范围之内*的，可是由于涌入的资金实在是太多了，新房子的制造速度又太慢，货币又在不断印发。所以没办法，只好选择疯狂上涨。要说这里面有没有泡沫？当然有了啊！可是没办法，老百姓都想着拿房子作为避险工具，那么多资金疯狂接盘接力炒作，怎么可能没有泡沫呢？所以，这就是微观层面的楼市泡沫。

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而说完了朱宁教授的观点，咱们来看看这些楼市刚性泡沫的未来会如何。有句话说得好，出来混，总是要还的。楼市过去因为资金的疯狂而变得一片火爆，开发商、炒房客全部赚疯了，而现在则到了要还债的时候了。所以，总的原则就是，既然资金面开始紧张起来，那么楼市的刚性泡沫一定会被戳破。但问题的关键是，该用怎样的方式来戳破呢？

历史上，面对这个问题有两种经验。名列前茅就是像日本那种，自己主动选择汇率上涨，进而倒逼楼市完蛋。虽然说惨烈，但三刻很清楚，这就是壮士断腕，为的是长痛不如短痛。虽然说代价很大，可总比泡沫越来越疯狂要好。需要注意的是，尽管楼市泡沫完蛋了，但是日本的人才储备、经济基础和科学技术非常扎实，比较强悍，所以人家照样挺过来了。而如果中国也这样做的话，也能撑过来吗？所以说，这事儿不靠谱，还是得缓缓图之。

那么，就可以来看看第2种了。当年香港是怎么做的？很简单，一路上涨啊！用上涨的方式来缓解危机，希望着把庞大的楼市泡沫丢给更多的人，这样大家承担的压力都能小一些。可惜，天公不作美，当年的计划没有成功。而现在，中国的楼市其实也差不多是这个节奏，本来想着把所有的锅都甩给炒房客，让他们自生自灭，可是刚需族却也耐不住寂寞，看见新房价格那么低，于是就动了心思去买，现在弄得炒房客也有恃无恐，楼市调控投鼠忌器，真是添乱啊！

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不过，既然这两种方式都无法有效化解风险和泡沫，那么三刻倒是提出一个方法或许有点用，那就是把所有的待售房子，通过证券化的方式全部上市，让市场来进行交易。换句话说，让所有的投资者来确定房子的价值，而不是只有开发商说了算，这样一来就算是颗炸弹，但这么多人捧着，爆炸的话每个人的损失也是有限的。

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