影响未来开封房价涨跌的不是6800的均价，而是这几个因素？

来源：吉屋网发布时间：2018-09-04 10:14:09

Part1：北大未名府价格战对于开封楼市的直接/间接影响

北大未名府，72套房源首推，毛坯高层均价6800，洋房均价8500，全款优先。

一石激起千层浪，让进入横盘期的开封房价，观望情绪更加严峻。

直接影响莫过于，对于运粮湖组团在售项目和十三大街以西区域的房价进行了直接的打击。相比于全款高层之于客户的压力，全款洋房对东润银基望京的打击更为直接。即在外界来看：北大未名府前期所有的宣传的精装价值与科技价值，奠定其项目高端氛围，在其以价格冲击市场的前提下，如原有项目规划不变更与降标，那么对东润银基望京的影响更甚。

间接影响莫过于市场舆论发酵，购房者对于开封市场房价的进一步判断。

两个因素是影响房价的关键所在。*在供需关系，第二在现金流。

从现金流上来说，过已是当下所需，从18年3月动工，到封土在即，这期间半年的投入从做生意的角度来说，有进有出才是平衡。年度销售指标完成率和项目现金流投入与产出评估是对于项目总的考核关键，支付工程及各项费用是房企下一步要做的。钱从哪里来?从卖房中来。如何来?取得预售证，在金九银十卖房。

从供需关系上，金九银十期间会迎来开封推售房源的峰值。近期入市或销售的新项目包含了：北大未名府，弘阳燕澜府，永威梅隆郡，郑开橄榄城6期香颂，蓝城诚园，康桥九溪郡，碧桂园国控保利城，中南林樾，中南樾府、东信公馆等。老项目则包含了恒大帝景，海马公馆，恒大未来城，恒大文旅城，东润银基望京，西湖印象，绿城桃李春风，新龙御都国际，枫华西湖湾，圣桦城，鼎立国际城，晋开四季城，帝湖世家，晖达新世界，晖达温莎尚郡，伟宏天境等，待售和在售项目数量将近30个。潜在待入市的项目包含：亚新大梁府，新惠华府，蓝光雍锦汇，建业北高铁项目，盛润双龙相府，蓝城艮岳项目，大河系项目，锐投19#地块，永威高铁站项目，富力湾等。

Part2：未来4-6个月开封房价的涨跌

涨跌除了看购房者心理预期，现金流，供需关系。还包括了区域，重点项目，销售方式等。

除非北大未名府持续以6800的高层均价加推，否则对开封价格体系冲击不大。

开封市场价格体系的定价权在汴西湖区域，汴西湖区域的定价权基本上由郑开橄榄城和绿城桃李春风掌控。作为目前西区认可度较高的千亩大盘，橄榄城目前在售产品包含了成品高层，毛坯洋房，澜贵金街(社区商业)，其中在高层产品上，随着西区进入成品时代，郑开橄榄城的成品高层的价格及成品标准都具备参考性。精装高层的价格体系参考恒大帝景。

对于洋房产品来说，尽管海马公馆品质更高，但考虑到其对于销售速度的把控，其市场的销售价格相比起来绿城桃李春风来说，更倾向于后者。绿城桃李春风目前洋房在售价格在1.3-1.5万元/㎡的区间，由于其在市场的口碑，基本上决定了其它洋房产品的售价要参考绿城桃李春风。如郑开橄榄城6期香颂，东润银基望京，以为待售的康桥九溪郡等。

在洋房体系里，有一个项目是例外，中南樾府。在开封精装洋房项目里集中于未来城和文旅城，中南樾府此次宣传为成品洋房，属于开封市场的首次。由于其地块小，样板区和样板间展示都较现有洋房项目略逊一筹。*的利好因素是，中南林樾的入市，该项目能否把中南的品牌推到一个全新的认知，是影响中南双子星在开封认知的关键所在。眼下，这个重任便交付给了刚开放外展厅的中南林樾。

另外一个项目是康桥九溪郡，纯洋房的产品+康桥的口碑，康桥和祥符对于项目现金流的认知，是影响项目定价的关键所在。从当下来看，外因是碧桂园国控保利城的成品或精装洋房。

不可预测的因素，则是销售模式。但这个因素是要等金九银十期间，工程节点和预售证来综合判定的。永远不知道，谁会是开封下一匹价格黑马，谁也不知道它会何时冲出去?但从当下来看，已经有了点苗头。

Part3：中意湖组团/高铁站组团/东京大道组团简要介绍

中意湖组团：恒大帝景、弘阳燕澜府、CBD写字楼片区，锐投19#地块;

高铁站组团：伟宏天境、永威梅隆郡，建业北高铁项目，永威高铁站项目;

东京大道组团：东京壹号，鼎立国际城，枫华之家，绿城桃李春风，海马公馆，晖达新世界，中南林樾，亚新大梁府，富力湾(偏复兴大道)

对决一：恒大帝景PK弘阳燕澜府

作为中意湖后续摘地或收购的开发商，弘阳的优势在于地段更具优势。

弘阳之于恒大，需要向开封市场证明的是：弘阳的品牌，产品的标准，价格。

可以说，作为中意湖的新盘，弘阳需要做的还有很多，尤其是面临清盘期的恒大。眼下的焦点在于，9月中旬弘阳的品牌落地和蓄客。在此期间，对于恒大来说，操盘模式或许已经从集中蓄客转变为小步加推，在这仅有的60天里，价格这个底牌，恒大显然更有自信。

对决二：永威梅隆郡PK中南林樾(后期会加入亚新大梁府，富力湾)

东京大道，作为郑开大道的后来者，高端洋房已有海马公馆和绿城桃李春风，占据一大街到二大街。三大街到四大街，永威梅隆郡和中南林樾，亚新大梁府等新盘将会以高层作为主力产品的前提下，这一区域将会进入品质高层的区域。整个区域内目前高层的售价以海马公馆的高层产品为主，售价9000元/平米，毛坯。

把富力湾暂归入东京大道这个区域，是因为复兴大道西延，由于处于龙头区域，短时间内进入富力湾的主力通道还在东京大道。在市场旺季进入开封的富力，产品上亦以高层为主，在精装的情况下，加上龙头位置，价格或许是这个区域的*点。而富力，或许也将决定东京大道西段高层的天花板，不过在交通路网未打通的情况下，高层产品能否抗衡永威梅隆郡，中南林樾，亚新大梁府，仍需观察。总之，东京大道未来高层产品的价格高点，一定是出现在这4个项目中的。

Part4：“配套+”，运粮湖版块和古城人口转移

因为是开封，因为是一座小城市。

因为是古都，因为一直以来给人的印象是旅游城市。

所以，对于城市的发展方向和城市框架的拉伸，并没有想象的那么乐观。即使是房地产的热门区域，当红的开封西区和北区。

但，房价的上涨的本质是房子周边的配套设施不断增加。

从汴西湖区域的置业历史和现状来看，配套+是房价上涨的本质。那么，对于当下的西区的运粮湖版块，复兴大道版块又该如何看?

我们今天坐的这个位置是CBD片区，20+栋写字楼曾经饱受质疑，在一系列市政规划落地之后，这一区域已经迎来全新的曙光。对于运粮湖来说，童世界是关键。对于复兴大道来说，开柳路连霍高速下站口是关键。

古城的人口会如何转移?西区和北区是*选择。

影响未来开封房价涨跌的不是6800的均价，而是这几个因素？

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